红谷滩黄金地段“老破大”,单价1.6万+,你会买么?

之前我们曾说过红谷滩已老这个话题,不是真的说红谷滩已经老了,而是说红谷滩的部分小区已经老了。

不少粉丝反应在红谷滩不知道如何买房,论地段确实非常不错,但论楼盘感觉接受不了,毕竟十多年过去了,经历了很多社会变化,年份已久加上疏于管理,已经饱经沧桑,感觉没办法下手。

因此我今天专门走访了两个小区,看看这些楼盘现在的状况,做一个相对简单的报告。

我主要从小区的实地状况、目前价格以及小结三方面来说,然后在文末综合两个楼盘做一个相对简单的总结。

话不多说,我们进入正题。

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滨江豪园

论资历,进入红谷滩最早的当属2002年开盘的红谷滩第一楼――滨江豪园。

这个项目刚来的时候,红谷滩都是“穷乡僻壤”,更别说这栋楼的地理位置今后会怎么样。十几年的变迁,如今这里是个香饽饽了。

该小区位于世贸路和红谷中大道交汇处,北近一号线(秋水广场),南靠怡园路,通过红谷隧道直达老城区,地理位置优越,跨区域交通很方便。

正对面是南昌政府大楼,旁边是香格里拉大酒店,斜对面是绿地双子塔等各种写字楼,出门就是秋水广场地铁站。

商业上有各种沿街店铺+洪城百货大厦+绿地缤纷城;学区是南师附小和实验中学,还算可以。

总体来说条件还是非常不错的!

小区实况:

1、门禁宽松

可直接进入小区,我没记错的话,入小区的门好像坏了。

进大门往前直走就是一个下沉式广场,里面开了不少店铺,理发店、快餐店、养生馆、快递等等。

个人认为小区里面有一个下沉式广场还是很方便的,不出小区就能满足一些简单的日常生活。

店铺开在地下对整个小区的内部环境影响较小,节省地面空间,同时也不会很嘈杂,这种设计创新感较强。

2、园林不错

园林设计偏欧式,浓浓的欧洲中世纪风格,排列的石柱和雕塑让我瞬间想到古希腊,虽然有很多雕塑都已经遭到破坏。

(谁折断了他的翅膀?)

不少植物修剪的很有型,虽然草坪颜色不是很均匀,没有大面积枯黄的现象,冬天能有这个样子也还行。

这个树还有草看起来还可以啦。

从高处往下看,园林设计切割的很整齐,看起来很舒服,树木整齐,地面干净。从这一方面来看物业还是花了心思的。

有些地面开裂并且凹陷,雨天容易积水。

外立面没有很显旧,因为整个外立面除了上面两三层是白色涂料之外,以下墙面都贴的瓷砖,瓷砖不容易褪色。贴瓷砖的成本也比涂料的成本要高,另外当时传言滨江豪园要比对面江信国际花园多收取10-20元/�O打墙费。

我去过顶楼,没有看到渗水的痕迹,看来房屋建造品质还是很过硬的。

3、车辆有些乱

小区里面停了好多车,还有车辆停在台阶口,多少对通行有些影响。

停车位只有1150个,总户数有1500左右,车位配比不够,中介告诉我这里地上停车位80元/月。

这种建造时间较早的小区,一般车位配比都不够,加上又不是人车分流设计,后期管理起来确实有些难度。

4、价格

目前在售均价1.6-1.7万/�O左右,查了一下最近的成交价是16790元/�O,在这个地段价格算是蛮便宜的。

(来源于房信网)

大概看了一下,这个小区的面积段挺大的,从102-252�O,两房至四房。

两房面积设计为100-120�O,并且户型设计也不太好,114�O都有设计成两房的。

三房设计在130+�O往上了,一些好一点的户型都在140+�O。

户型设计方面和现在的主流户型出入还是挺大的,一般情况下户型方正点的,价格都略高。

总结:

整个小区看起来比较明净,另外也能察觉到物业在环境这方面用心了。

打听了一下目前的物业费是1.2-2.1元/�O,现在是高能物业在管理。之前是彩生活物业,19年初业主把彩生活物业给换了,理由好像是物业不作为,服务水平较差。

这个彩生活物业果然是“楼盘收割机”,此处我要艾特一下名门世家的业主,快去向滨江豪园的业主取取经。

成交均价在1.7万元/�O,综合来说这个地段加上学区还是不错的,其实主要还不是特别契合买房人的需求。

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江信国际花园

说完滨江豪园,肯定还要说一下边上年纪差不多的江信国际花园。

江信国际花园位于世贸路和丰和中大道交汇处,南靠怡园路,和滨江豪园就隔着红谷中大道,地理位置很近,并无太大差异,所以很多配套都可以共享,学区也是南师附小和实验中学。

不同的是江信国际花园靠近地铁大厦站,离双子塔写字楼、绿地缤纷城更近,但其实也没多大差别。

接下来,我们看一下目前这里是什么情况。

小区实况:

1、门禁宽松

小区可以随意进出,根本不用尾随,大门向你敞开。

2、园林缺少打理

小区内绿化面积很高,整个园林设计也是浓浓的欧式风格,雕塑、景观池、喷泉一样不少。

十年过去了,喷泉、雕塑这一类装饰性的物品已经饱经沧桑,进入废弃的状态,只有植物仍然葱郁,但太过茂盛,显然是很久没有被修剪了。

这外立面,折旧感很重。

明显的开裂还有墙体脱落,以至于在单元门口不得不建立起安全通道。

单元门口的安全通道。

疏于打理的植物以及裸露在外的黄土,我觉得有点意外,这不应该是这个楼盘该有的样子吧。

去到楼顶的时候,更是让我觉得惊讶。这个楼顶都已经这样了,感觉好乱,显然物业不想管,就不能走走心,把这里扒拉干净一点?

从别的楼盘一看眼看过去,就看到江信国际花园楼顶的这个状态,太煞风景了。

3、车辆混乱

当我看到这个小区的停车状况,我也是惊呆了,一进大门的时候,就有两辆车横在路中间,太影响通行了。

(小区实拍)

而且上图的位置明明是禁止停车的,但仍然有好几辆车停在这里。这是一个路口,这种乱停车的现象太明显的,属于无人管理的状态。

另外车库入口可以随意进出,没有护栏围挡,万一小孩子偷溜进去了,容易出现安全事故。走进去之后,我发现有的地面和月球表面一样,斑驳不堪。

小区里面应该是有两个地下车库,并且设计不太一样。

有一种是和商铺一样的,这种车库空间很大,两边都是石墙,可以很好地防止车辆被剐蹭,还有透光设计,每隔一段距离,就有一个小口用于采光,这种感觉还是挺不错的。

还有一种就是我们常见的地下车库,估计是因为分期开发,所以设计不太一样。

自行车停放处和摩托车停放处已经成为大爷大妈的休闲场所。

造成路面小区停车混乱的主要原因还是车位太少,我在中介那边得知该小区只有1000个车位左右,但是总户数却有2000+户,不单单是地下车位紧张,就连地面也很紧张,在这里租一个地面车位大概150元/月。在老小区,车位果然是一个稀缺品。

4、价格

目前成交均价约1.7万元/�O,整个房源面积段跨度也是蛮大的,从40-248平的都有,二至四房甚至五房。

(来源于房信网)

两房设计为40-110�O,基本上40+�O的都是loft,常规的两房在90-100+�O;

三房设计为100-130+�O,户型多种多样。

这个小区的小三房卖的比较好,刚需面积,价格也偏高。现在的买房人还是重功能不是重面积,所以二手房面积太大,单价不会太高。

总结:

综合一圈下来,小区环境挺差的,物业管理品质也不好,并且曾经这小区还时不时的发生盗窃,不知道现在如何了。

目前物业费在1.2-1.5元/�O左右,在南昌也有不少小区物业费是这个标准,但是管理和维护上依旧很不错,这里的业主也有必要去对面取取经。

要是物业能好好拾掇一下园林,提升点气质,想必会更好。

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总结

总的来说,滨江豪园确实蛮不错的,房屋质量和小区环境都还OK,除了面积偏大以外,没什么太大硬伤。

江信国际花园可供选择的房源面积区间更广,它有小面积可以出售,但环境以及物业管理确实没办法恭维,太不走心了。

但这两个小区都存在以下问题:

1、由于小区建造年代比较久,然后车位设计的不够多,导致车位稀缺,加上小区又不是人车分流的设计,车辆来回进出,停靠在小区,显得比较乱。

2、门禁设施还有待加强。

3、由于物业维护和管理并未到位,不少消防设施老旧,存在安全隐患,雨天道路容易积水。

4、户型设计不合时宜,并且面积偏大,总价较高,门槛高。

以上说的这些问题基本上都是红谷滩稍有年份小区的共性问题,有些问题基本上是很难改变的,毕竟每一个设计都是符合当时审美特点的。社会变迁这么快,未来什么受欢迎都很难说。

抛开这些共性问题不谈的话,落实到生活,地段好实用性强,生活便捷才是王道啊。

而未来,红谷滩黄金地段的这些“老破大”还会有市场么?如果是你你会买么?

我们下次再去走访两个小区,准备凑齐十年以上的“红谷滩F4”,你们要不要觉得是哪两个呀?

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主笔 | 洪小楼

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